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出租人卖房未通知承租人,房屋买卖合同是否有效

日期:2019-12-14 16:05:10 点击:次 【字体:↑大 ↓小】 背景色:        

【问题】        出租人未在合理期限内通知承租人即出卖租赁房屋,承租人起诉要求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效,法院是否支持? 

 【争议】        对上述问题,存在两种不同意见:          第一种意认为,房屋买卖合同无效。理由如下:    《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利,即法律所规定的承租人的优先购买权。    最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定,出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。      第二种意认为,房屋买卖合同有效。理由如下:   基于合同相对性原则,出租人与第三人所签合同效力应依《合同法》有关合同效力规定判断。    最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定,对于承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,不予支持;对于出租人出卖租赁房屋于第三人,并未在合理期限内通知承租人,侵害承租人优先购买权的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。  【权威解答】    出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人,侵害了承租人优先购买权,承租人可请求出租人赔偿,但主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,不予支持。  【案例索引】    载最高人民法院民事审判第一庭主办的《民事审判指导与参考·民事审判信箱》(201702/70:257)],原标题《出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人,承租人能否以侵害其优先购买权为由主张出租人与第三人签订房屋买卖合同无效》。

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